Chi phí hoàn tất mua nhà presale ở Metro Vancouver: GST, hoàn thuế, và số tiền bạn thật sự cần (2026)

Mua một căn condo presale ở Metro Vancouver cảm giác thật tuyệt — cho đến khi ngày hoàn tất đến gần và bạn chưa rõ hóa đơn cuối cùng sẽ là bao nhiêu. Nhà mới chịu 5% GST, còn nhà bán lại thường không chịu khoản này. Người mua có thể được hoàn thuế tùy theo căn nhà và hoàn cảnh; người mua lần đầu đủ điều kiện có thể nhận khoản hoàn thuế liên bang lớn hơn. Ngoài ra còn có thuế chuyển nhượng và phí luật sư. Bài viết và công cụ dưới đây giúp bạn ước tính khoản tiền cần chuẩn bị.

Ước tính tiền mặt cần khi hoàn tất trong 30 giây

Nhập giá nhà, mục đích sử dụng, tiền trả trước và tiền cọc đã đóng. Nếu có thể đủ điều kiện nhận khoản hoàn thuế GST/HST liên bang cho người mua lần đầu, hãy nhập thêm ngày ký thỏa thuận với chủ đầu tư, ngày bắt đầu xây dựng, ngày dự kiến hoàn thành đáng kể và ngày chuyển quyền sở hữu. Công cụ ước tính khoản hoàn thuế tiềm năng; GST chỉ được trừ khỏi khoản tiền cần trả lúc hoàn tất nếu chủ đầu tư xác nhận sẽ ghi khoản tín dụng này trong bảng kê hoàn tất. Không có thông tin nào được lưu lại.

Tại sao nhà mới đắt hơn nhà bán lại (do GST)

Nhà bán lại thường không có GST. Nhà mới xây hoặc presale thì có — 5% giá mua. Căn condo giá 800.000 đô sẽ có 40.000 đô GST trước khi tính khoản hoàn thuế có thể được hưởng. Việc bạn có được hoàn một phần hay toàn bộ hay không tùy thuộc căn nhà và hoàn cảnh của bạn.

Khoản hoàn thuế GST thông thường cho nhà mới

Với căn nhà mới đủ điều kiện mà bạn sẽ dùng làm nơi ở chính và là người ở đầu tiên, khoản hoàn thuế liên bang thông thường trả lại 36% GST, tối đa 6.300 đô. Khoản này được hưởng đầy đủ nếu giá nhà đến 350.000 đô, giảm dần trong khoảng 350.000–450.000 đô và bằng không khi giá từ 450.000 đô trở lên. Khoản hoàn thuế này thường không áp dụng cho nhà cho thuê hoặc đầu tư.

Khoản hoàn GST/HST cho người mua nhà lần đầu

Khoản hoàn thuế liên bang dành cho người mua nhà lần đầu có thể hoàn phần GST trên căn nhà mới đủ điều kiện có giá đến 1 triệu đô (tối đa 50.000 đô), sau đó giảm dần về không ở mức 1,5 triệu đô. Khoản này bổ sung cho chương trình hoàn thuế nhà mới thông thường. Với giao dịch mua từ chủ đầu tư, thỏa thuận phải được ký từ 20 tháng 3, 2025 đến hết ngày 31 tháng 12, 2030, việc xây dựng phải bắt đầu trước năm 2031, căn nhà phải hoàn thành đáng kể trước năm 2036 và quyền sở hữu phải được chuyển trước năm 2036.

CRA còn có các điều kiện khác. Thông thường, người mua phải từ 18 tuổi và là công dân Canada hoặc thường trú nhân; người mua và vợ/chồng không được từng sống trong căn nhà do một trong hai người sở hữu và dùng làm nơi ở chính trong năm hiện tại hoặc bốn năm trước đó. Người mua phải là người đầu tiên dọn vào, căn nhà phải là nơi ở chính và chưa được nhận khoản hoàn thuế này trước đó. Công cụ yêu cầu bạn tự xác nhận các điều kiện ngoài ngày tháng; công cụ không thể xác định bạn có đủ điều kiện hay không. Hãy kiểm tra điều kiện và cách nộp hồ sơ của CRA.

Nếu chủ đầu tư không ghi khoản hoàn thuế thành tín dụng trong bảng kê hoàn tất, bạn có thể phải trả GST lúc hoàn tất rồi nộp hồ sơ riêng cho CRA. Hãy xác nhận thỏa thuận, khoản tín dụng, hạn nộp hồ sơ và giấy tờ cần thiết với luật sư/notary và CRA trước khi tính khoản hoàn thuế này vào ngân sách tiền mặt.

Thuế chuyển nhượng và phí luật sư

Ngoài GST, bạn có thể phải trả thuế chuyển nhượng bất động sản BC — 1% cho 200.000 đô đầu tiên, 2% đến 2 triệu và 3% trên mức đó. Người đủ điều kiện có thể xin miễn thuế theo chương trình người mua lần đầu hoặc nhà mới xây, nhưng không thể áp dụng cả hai chương trình cho cùng một giao dịch. Công cụ chọn khoản miễn trừ ước tính cao hơn và giả định toàn bộ giao dịch đủ điều kiện; luật sư/notary cần kiểm tra giá, mục đích sử dụng, căn nhà và quyền sở hữu. Hãy hỏi luật sư/notary để biết chi phí pháp lý cụ thể.

Các miễn trừ 2026 có thể thay đổi mọi thứ

Hai chương trình miễn thuế chuyển nhượng của BC — dành cho người mua lần đầu và nhà mới xây — có điều kiện về giá và tư cách khác nhau. Công cụ áp dụng các ngưỡng đơn giản hóa, không thể xác minh tình trạng cư trú, việc sở hữu trước đây, tỷ lệ quyền sở hữu, diện tích lô đất hoặc các điều kiện pháp lý khác. Hãy nhờ luật sư/notary xác định giao dịch của bạn có đủ điều kiện theo một trong hai chương trình hay không.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có thể được hoàn GST khi mua nhà mới ở BC không? Có thể. Khoản hoàn nhà mới thông thường tối đa 6.300 đô và giảm về không ở mức giá 450.000 đô. Người mua lần đầu đủ điều kiện có thể nhận khoản hoàn lớn hơn cho nhà mới mua từ chủ đầu tư, đến giá 1,5 triệu đô, nếu đáp ứng điều kiện về người mua, mục đích sử dụng, ngày ký thỏa thuận, thời gian xây dựng và hoàn thành của CRA.

Nếu chủ đầu tư không trừ khoản hoàn thuế lúc hoàn tất thì sao? Công cụ giữ nguyên toàn bộ GST trong khoản tiền cần chuẩn bị, trừ khi bạn xác nhận chủ đầu tư sẽ ghi tín dụng. Nếu đủ điều kiện, bạn có thể nộp hồ sơ riêng cho CRA; hãy xác nhận thời hạn và yêu cầu trước khi dựa vào khoản tiền sẽ được hoàn sau này.

Có thể áp dụng cả miễn trừ thuế chuyển nhượng cho người mua lần đầu và nhà mới xây không? Không. BC không cho áp dụng đồng thời hai chương trình cho cùng một giao dịch. Công cụ hiển thị khoản miễn trừ ước tính cao hơn, nhưng luật sư/notary cần xác nhận chương trình nào, nếu có, áp dụng cho bạn.

Tôi cần bao nhiêu tiền mặt vào ngày hoàn tất? Ngoài khoản trả trước, hãy dự trù GST ròng, thuế chuyển nhượng, và phí luật sư — thường là hàng chục ngàn đô trên một căn nhà ở Metro Vancouver. Dùng công cụ ở trên để ước tính, rồi xác nhận với luật sư và Phan.

Nhận con số hoàn tất chính xác từ Phan.

Công cụ này chỉ để lập ngân sách. Số tiền thực tế cần khi hoàn tất phụ thuộc vào hợp đồng, tiền cọc, tín dụng của chủ đầu tư và điều kiện miễn thuế đã được xác nhận. Phan nói tiếng Việt và tiếng Anh, có thể giúp bạn chuẩn bị câu hỏi cho luật sư/notary trước ngày hoàn tất. Gọi hoặc nhắn tin cho Phan.